“铁三角”利益格局考验房产市场

    地价与的“默契”

    这两年我国的房价真是像吃了兴奋剂A6rv和家网-句号A6rv国家统计局公布的数据显示A6rv和家网-逗号A6rv2004年A6rv和家网-逗号A6rv全国房屋价格比上年上涨9.7%A6rv和家网-逗号A6rv涨幅比2003年高出了一倍A6rv和家网-句号A6rv今年一季度房价继续“高开高走”A6rv和家网-逗号A6rv上涨9.8%A6rv和家网-逗号A6rv比去年同期高2.1个百分点A6rv和家网-句号A6rv在上海A6rv和家网-逗号A6rv房价改变去年第二季度后逐季下降的局面A6rv和家网-逗号A6rv大幅反弹至19.1%A6rv和家网-逗号A6rv增幅比去年4季度高8.7个百分点A6rv和家网-句号A6rv在其他几个重点城市A6rv和家网-逗号A6rv杭州房价上涨13.8%A6rv和家网-逗号A6rv宁波上涨11.6%A6rv和家网-句号A6rv

    与房价的"兴奋"相呼应A6rv和家网-逗号A6rv我国土地交易价格也在猛涨A6rv和家网-句号A6rv一季度A6rv和家网-逗号A6rv我国土地交易价格比去年同季上涨7.8%A6rv和家网-逗号A6rv涨幅比去年同季高0.3个百分点；比去年四季度上涨5.8%A6rv和家网-逗号A6rv涨幅比去年四季度增加4个百分点A6rv和家网-句号A6rv在国家统计局监测的35个大中城市中A6rv和家网-逗号A6rv住宅用地交易价格比去年同季涨幅超过10%的城市有11个A6rv和家网-逗号A6rv其中杭州地价同期涨幅高达37.0%A6rv和家网-逗号A6rv宁波地价上涨24.5%A6rv和家网-逗号A6rv上海地价也涨了12.8%A6rv和家网-句号A6rv在市场的高歌猛进中A6rv和家网-逗号A6rv地价与房价真是"默契"得很A6rv和家网-句号A6rv近来A6rv和家网-逗号A6rv国务院和有关部门采取了诸如提高房贷及逾期罚息利率、调整住房转让环节营业税等经济政策抑制房价却难以短期见效A6rv和家网-逗号A6rv地价上涨实在是难辞其咎A6rv和家网-句号A6rv实际上A6rv和家网-逗号A6rv国家统计局对上海、浙江商品房价格快速上涨进行调查时发现A6rv和家网-逗号A6rv这两个地区房价上涨的一个重要原因就是土地成本在房价中的构成比例超过全国平均占房价1/3的标准A6rv和家网-逗号A6rv达到40%以上A6rv和家网-句号A6rv

    当前房地产价格的快速上涨A6rv和家网-逗号A6rv虽然不完全是由土地交易价格上涨带来的A6rv和家网-逗号A6rv但地价的上涨无疑对房价上涨起到了推波助澜的作用A6rv和家网-句号A6rv国家统计局生产价格处处长刘建伟就持此观点A6rv和家网-句号A6rv他说A6rv和家网-逗号A6rv首先A6rv和家网-逗号A6rv随着工业化和城镇化建设推进A6rv和家网-逗号A6rv大量土地资源被占用A6rv和家网-逗号A6rv使土地资源减少A6rv和家网-句号A6rv加之房屋建设市场对土地的需求增加A6rv和家网-逗号A6rv使土地的供需矛盾紧张A6rv和家网-逗号A6rv土地交易价格不断上涨A6rv和家网-句号A6rv

    实行“性土地使用权招标拍卖挂牌出让”政策A6rv和家网-逗号A6rv在实际上起到了刺激土地价格大幅上涨的作用A6rv和家网-句号A6rv如重庆2002年主城区住宅楼面地价约300元/平方米A6rv和家网-逗号A6rv目前已涨到1000元/平方米A6rv和家网-句号A6rv土地交易价格上涨自然增加了房屋开发成本A6rv和家网-逗号A6rv推动房屋销售价格上涨A6rv和家网-句号A6rv一些开发商甚至可能把预期中因土地价格上涨而引起的成本增加“提前变现”A6rv和家网-逗号A6rv转嫁到现期的房屋销售中A6rv和家网-句号A6rv

    国家统计局景气中心研究室副主任张海旺对记者预测A6rv和家网-逗号A6rv今年下半年房价增长仍可能偏快A6rv和家网-逗号A6rv主要原因之一就是土地价格趋涨A6rv和家网-句号A6rv今年一季度A6rv和家网-逗号A6rv土地交易价格增长7.8%A6rv和家网-逗号A6rv增幅虽然低于去年二、三、四季度A6rv和家网-逗号A6rv但比去年同期高0.3个百分点A6rv和家网-句号A6rv根据我国土地稀缺的实际A6rv和家网-逗号A6rv土地价格总的趋于上涨A6rv和家网-逗号A6rv成本尤其是土地成本推动房价增长的因素将长期存在A6rv和家网-句号A6rv

    总体上来说A6rv和家网-逗号A6rv土地交易价格与房地产价格实际上是一种相互促进的关系A6rv和家网-句号A6rv全国政协委员、国土资源部原副部长寿嘉华就对记者说：“房价地价是循环关联的A6rv和家网-逗号A6rv不是绝对关系A6rv和家网-句号A6rv”于是A6rv和家网-逗号A6rv对房地产市场的大量投资就反过来又拉动了土地价格的上涨A6rv和家网-句号A6rv

    房市调控进入综合调控阶段

    作为土地主管部门的国土资源部在今年5月中旬公开表示：“从成本角度看A6rv和家网-逗号A6rv地价确是房价的构成部分A6rv和家网-逗号A6rv但是这绝不是说地价决定房价A6rv和家网-句号A6rv实际上A6rv和家网-逗号A6rv是房价拉动了地价A6rv和家网-句号A6rv从长远看A6rv和家网-逗号A6rv土地供应是有限的A6rv和家网-逗号A6rv但目前住宅建设用地供应充足A6rv和家网-句号A6rv”这一论断对流行于房地产业的“地荒论”构成了有力的驳斥A6rv和家网-句号A6rv

    国土资源部土地利用司负责人在接受采访时说A6rv和家网-逗号A6rv造成房价上涨有多种因素A6rv和家网-逗号A6rv最主要的是强劲的需求A6rv和家网-句号A6rv市场供求决定了房价A6rv和家网-逗号A6rv开发商根据房子的市场价格来倒推取得土地的成本A6rv和家网-逗号A6rv然后到市场上举牌竞价A6rv和家网-句号A6rv开发商竞拍土地时并不是毫无章法A6rv和家网-逗号A6rv而是根据当时当地的房价来“出牌”A6rv和家网-逗号A6rv多高的土地价格能维持多高的利润他们心里清清楚楚A6rv和家网-句号A6rv目前房地产用地基本是协议和招拍挂同时并存A6rv和家网-逗号A6rv两个方式取得土地时的价格一般相差很远A6rv和家网-逗号A6rv但是从来没有看到同等条件的楼盘价格能有明显的差别A6rv和家网-句号A6rv招拍挂获取土地的房子卖10000元A6rv和家网-逗号A6rv协议获取土地的房子也绝不会卖9000元A6rv和家网-句号A6rv国土资源部公布的《2004年度我国重点地区和主要城市地价动态监测报告》中数据就表明A6rv和家网-逗号A6rv2004年地价上涨幅度小于房价上涨幅度A6rv和家网-逗号A6rv而后者一定程度上拉动了前者的价格A6rv和家网-句号A6rv

    但是A6rv和家网-逗号A6rv脱离对地价的的房市调控A6rv和家网-逗号A6rv必然是不符合房地产市场实际的A6rv和家网-句号A6rv6月初国土资源部又表示为落实国务院转发的七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》A6rv和家网-逗号A6rv该部将加强城市地价动态监测工作A6rv和家网-逗号A6rv特别是要加强对土地招拍挂价格变化趋势的监测A6rv和家网-句号A6rv这一监测主要包括加强对土地招拍挂价格区域分布特点、价格波动原因及其与整体市场的关系分析A6rv和家网-句号A6rv同时A6rv和家网-逗号A6rv为了及时了解七部委宏观调控政策的落实效果A6rv和家网-逗号A6rv居住用地价格监测密度今年将加大A6rv和家网-句号A6rv此外A6rv和家网-逗号A6rv国土资源部表示要进一步加强地价情况分析A6rv和家网-句号A6rv各城市地价监测机构应提交对本城市的地价水平、变化趋势以及分布等情况的基本分析A6rv和家网-逗号A6rv包括土地招拍挂价格和居住地价情况的分析报告A6rv和家网-逗号A6rv按月提供A6rv和家网-句号A6rv为了增强数据采集的真实性、客观性和准时性A6rv和家网-逗号A6rv国土资源部还建立了数据抽查制度和情况通报制度A6rv和家网-逗号A6rv以加强数据质量监督A6rv和家网-逗号A6rv并将采集到的情况及时进行通报A6rv和家网-句号A6rv

    还不止这些A6rv和家网-句号A6rv从6月4日国土资源部举办的“房地产市场土地供应调控情况座谈会”上记者还获悉A6rv和家网-逗号A6rv目前我国已经有28个城市的国土资源管理部门采取措施加强土地供应调控A6rv和家网-逗号A6rv以控制房价过快上涨A6rv和家网-句号A6rv措施一共四点：一是加大土地供应结构调控力度A6rv和家网-句号A6rv各地中低价位普通商品房和经济适用住房用地的供应比例明显增大A6rv和家网-句号A6rv二是加大闲置地清理力度A6rv和家网-逗号A6rv积极盘活存量建设用地用于房地产开发A6rv和家网-句号A6rv三是采取多种措施打击非法炒房行为A6rv和家网-逗号A6rv规范房地产市场A6rv和家网-句号A6rv四是加强土地供应和地价动态监测工作并及时向社会发布有关信息A6rv和家网-句号A6rv国土资源部这一系列措施的出台A6rv和家网-逗号A6rv标志着房价调控已由"就房价调房价"切实转变到房价地价综合调控的运作模式中来A6rv和家网-句号A6rv

    “"铁三角”利益格局下的房市调控

    回顾我国房地产业发展的进程A6rv和家网-逗号A6rv无法脱离的"底色"是城镇土地一级市场由政府、二级市场交易受到严格限制的现实A6rv和家网-句号A6rv当初为了解决居民住房难、扩大内需A6rv和家网-逗号A6rv启动了房改并带动了城镇土地制度改革A6rv和家网-逗号A6rv赋予各级政府制定各类政策措施的权力A6rv和家网-逗号A6rv并给地方政府A6rv和家网-逗号A6rv尤其是县市级政府以事实上的土地所有权A6rv和家网-逗号A6rv其资产性收益和大部分税费也归地方所有A6rv和家网-逗号A6rv并逐渐形成了地方政府对土地收益"第二财政"的高度依赖性A6rv和家网-句号A6rv

    时至今日A6rv和家网-逗号A6rv一个庞大的房地产利益集团正在形成A6rv和家网-句号A6rv在这个利益集团中A6rv和家网-逗号A6rv地方政府、银行和房地产商形成了一个“铁三角”：地方政府从房地产商那里得到的是高额的地价回报和政绩；银行获得了回收速度相对较快、投资回报相对稳定的优质贷款；房地产商获得了20%以上的收益率A6rv和家网-句号A6rv在"铁三角"的价格共谋下A6rv和家网-逗号A6rv中国房地产市场逐步背离了市场经济发展的规律A6rv和家网-逗号A6rv土地招拍挂制度调控市场的功能被忽略A6rv和家网-逗号A6rv反而成为抬高地价的利器A6rv和家网-句号A6rv如杭州市的地价在2004年一、二季度惊人地比上年同期上涨了52%和81%A6rv和家网-句号A6rv国土资源部土地利用司经过调查A6rv和家网-逗号A6rv也发现目前土地收购储备存在一些问题A6rv和家网-逗号A6rv如以谋利为目的违反市场公平原则强制收购A6rv和家网-逗号A6rv加大了金融风险和道德风险A6rv和家网-逗号A6rv造成建设用地闲置浪费等A6rv和家网-句号A6rv全国政协委员、山东经济学院房地产经济所所长郭松海指出A6rv和家网-逗号A6rv目前许多地方政府热衷于“经营城市”A6rv和家网-逗号A6rv其实质就是政府炒地A6rv和家网-逗号A6rv以地生财A6rv和家网-句号A6rv中国土地制度改革后A6rv和家网-逗号A6rv招拍挂的做法在普及过程中A6rv和家网-逗号A6rv过多地被作为实现“土地收益”的手段A6rv和家网-句号A6rv在此过程中A6rv和家网-逗号A6rv一些地方政府事实上成为房价地价连年疯涨的主导者和参与者A6rv和家网-句号A6rv

    在目前的"铁三角"利益格局下A6rv和家网-逗号A6rv即使中央一再剑指房市调控A6rv和家网-逗号A6rv地方政府采用何种土地供应政策和土地定价政策A6rv和家网-逗号A6rv仍然是其辖区内房地产市场看涨还是趋稳的最大主导因素A6rv和家网-句号A6rv事实上A6rv和家网-逗号A6rv本轮房市调控中已经出现了中央和地方唱两个"调门"的现象A6rv和家网-句号A6rv就在七部委稳定房价的意见出台后A6rv和家网-逗号A6rv一些地方政府却在表态"房价还没有体现我市的价值"A6rv和家网-逗号A6rv为房地产商们吃"定心丸"A6rv和家网-句号A6rv

    是继续坐收土地腾挪之利A6rv和家网-逗号A6rv还是与中央保持一致A6rv和家网-逗号A6rv落实房市调控政策精神？这对地方政府来说是个值得权衡的问题A6rv和家网-句号A6rv人们也看到A6rv和家网-逗号A6rv近期南京等城市纷纷实行新政A6rv和家网-逗号A6rv切实提高普通商品住房在供应中的比例A6rv和家网-逗号A6rv规定普通商品住房中小户型的比例一般要达到60%左右；加大控制投资性购房需求的力度A6rv和家网-逗号A6rv坚决遏制投资性炒房；强调要加强中低价商品房、、廉租房建设A6rv和家网-逗号A6rv并建立住房保障专项资金制度等A6rv和家网-句号A6rv人们期望A6rv和家网-逗号A6rv能有更多的地方政府对自身在房市中应起的地位和作用的认识A6rv和家网-逗号A6rv早日实现理性回归A6rv和家网-句号A6rv